廣州宅基地房買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，能否要求按照拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償？

   張靜律師解答：如宅基地房屋已經(jīng)拆除，則可以按照拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償。如房屋還沒(méi)有拆除，則可能有的法官按評(píng)估的宅基地房屋價(jià)值來(lái)賠償，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效處理咨詢，有的按拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償，不同法官判法可能不一樣。如下面這個(gè)案件，由于宅基地房屋已經(jīng)拆除，廣州增城區(qū)咨詢，無(wú)法評(píng)估，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效賠償咨詢，終認(rèn)定按拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)金額的一半賠償買(mǎi)家。

書(shū)節(jié)選：

  認(rèn)為，本案系宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。何買(mǎi)家并非涉案房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與陳賣(mài)家就買(mǎi)賣(mài)宅基地房屋所達(dá)成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反法律、行規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效。關(guān)于無(wú)效的法律后果處理問(wèn)題。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。因本案陳賣(mài)家已與拆遷補(bǔ)償部門(mén)簽訂拆遷補(bǔ)償合同，合同效力咨詢，且涉案房屋也已經(jīng)被實(shí)際拆除，故陳賣(mài)家應(yīng)將其收取的5000房款返還給何買(mǎi)家。

陳賣(mài)家明知農(nóng)村宅基地住房不能，核算房屋差價(jià)損失時(shí)按照實(shí)際安置補(bǔ)償面積112.5134平方米計(jì)算，因此計(jì)算涉案房屋現(xiàn)市場(chǎng)總值為1170139.36元（112.5134平方米×10400元/平方米），陳賣(mài)家應(yīng)向何買(mǎi)家賠償?shù)膿p失應(yīng)為560069.68元［（1170139.36元-50000元）×50%］，何買(mǎi)家起訴主張超出部分，不予支持。

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廣州戀愛(ài)期間，男方把宅基地房贈(zèng)與給女方有效嗎？

  張靜律師解答：無(wú)效。宅基地房不能贈(zèng)與給外村人。

書(shū)節(jié)選：

本院認(rèn)為：從本院查明的事實(shí)看，案涉房屋坐落的土地權(quán)屬性質(zhì)為集體所有，案涉房屋屬于宅基地房屋?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。原告并非案涉房屋所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，依法不能取得集體土地使用權(quán)，根據(jù)房地一體的原則，被告向原告贈(zèng)與案涉房屋中的部分面積亦將導(dǎo)致案涉房屋所坐落的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，因此，原、被告之間就案涉房屋中部分面積形成的房屋贈(zèng)與合同關(guān)系，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。原告的請(qǐng)求以贈(zèng)與合同有效為前提，故本院對(duì)原告的請(qǐng)求依法駁回。

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廣州宅基地證被涂改過(guò)，以證為準(zhǔn)還是以房管局的查冊(cè)為準(zhǔn)？

  張靜律師解答：宅基地證登記載明的事項(xiàng)，與不動(dòng)產(chǎn)登記簿（房管部門(mén)的查冊(cè)表）不一致的，以不一定登記簿為準(zhǔn)。如下面這個(gè)案件，宅基地證權(quán)屬人從父親被手寫(xiě)改成了兒子，但房管局查冊(cè)表權(quán)屬人仍是父親，終認(rèn)為權(quán)屬人以父親為準(zhǔn)。

書(shū)節(jié)選：

關(guān)于某大街房屋。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明記載的事項(xiàng)，與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。本案中，某大街房屋原權(quán)屬人登記為冼父，雖然冼某4提交的村鎮(zhèn)宅基地使用證顯示已涂改為冼某4，但僅為“村鎮(zhèn)業(yè)務(wù)校對(duì)章”，無(wú)法證實(shí)系主管部門(mén)的確認(rèn)意見(jiàn)。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的存根顯示仍為冼父，并未變更為冼某4。因此，在冼某4未提供充分證據(jù)證實(shí)登記簿有錯(cuò)誤的情況下，應(yīng)以存根登記的權(quán)屬人冼父為準(zhǔn)認(rèn)定房屋權(quán)屬，村鎮(zhèn)宅基地使用證上使用人涂改為冼某4的行為，并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，不應(yīng)認(rèn)定該房屋為冼某4的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

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